Uzyskanie praw do nieruchomości przez OSP

Wiele ochotniczych straży pożarnych nie ma tytułu prawnego do nieruchomości, na których zostały wzniesione budynki strażnic. Najczęściej budynki te były wznoszone w wyniku inicjatyw lokalnej społeczności, przy wykorzystaniu pracy i ofiarności strażaków ochotników. W niektórych wypadkach nieruchomości stanowią własność Skarbu Państwa lub gminy, czasami stanowią własność osób fizycznych, wspólnot gruntowych, bądź też nie ma ustalonego właściciela.

Bardzo często jest tak, że nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa lub gminy, a budynki wzniesione przez OSP. W takim wypadku, na podstawie art. 207 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) osoby, które były posiadaczami (zarówno samoistnymi jak i zależnymi) nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawały nimi nadal w dniu 1 stycznia 1998 r., mogą żądać oddania nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków, jeżeli zabudowały te nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą. Nabycie własności budynków wybudowanych ze środków własnych posiadaczy następuje nieodpłatnie.

Jeżeli więc OSP posiada stosowne pozwolenie na budowę i odpowiada ono powołanym powyżej wymogom prawnym, to powinna wystąpić na piśmie do przedstawiciela właściciela (np. wójta gminy, gdy nieruchomość jest własnością gminy) o oddanie na rzecz OSP nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków. Należy przy tym powołać się na podstawę prawną z art. 207 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz wyznaczyć podmiotowi odpowiedni termin na udzielenie odpowiedzi (zalecany jest około dwutygodniowy). W piśmie tym należy zastrzec, iż w przypadku braku odpowiedzi w wyznaczonym terminie, bądź odpowiedzi odmownej, OSP będzie zmuszona wystąpić na drogę postępowania sądowego.

Spełnienie przez OSP wymogów z art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprawia, że gmina nie może odmówić (prawnie) roszczeniu posiadacza nieruchomości, a w przypadku odmowy zawarcia umowy spór rozstrzyga Sąd. Sąd sprawdza jedynie spełnienie przez osobę prawną wymogów art. 207 nie analizując przy tym, czy oddanie w użytkowanie nieruchomości z jakiegokolwiek innego powodu byłoby zasadne lub nie.

Drugim potencjalnym sposobem postępowania może być złożenie przez OSP wniosku do Sądu o zasiedzenie nieruchomości (art. 172 k.c.). Nabycie własności w drodze zasiedzenia zostało uzależnione od spełnienia dwóch podstawowych przesłanek: władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływ ustawowego terminu zasiedzenia (najczęściej będzie to 30 lat). Posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, jeżeli posiadacz włada rzeczą „jak właściciel”. O tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, decydują okoliczności faktyczne o charakterze przede wszystkim zewnętrznym (zachowanie się posiadacza względem przedmiotu posiadania dostrzegalne dla innych osób).

Dla spełnienia możliwości nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa lub gmina, będzie często dodatkowo wymagane podważenie prawa własności Skarbu Państwa (gminy) do nieruchomości. Jest to konsekwencja obowiązujących przed dniem 1 października 1990 r. zakazów dotyczących możliwości nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości Skarbu Państwa. Po 1 października 1990 r. OSP często nie były samoistnym posiadaczem nieruchomości przez dostatecznie długi okres, by zakaz ten nie miał wpływu na wynik postępowania o zasiedzenie. Art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1990 r. nr 55 poz. 321) wprowadził zasadę, że jeżeli przed dniem wejścia w życie tejże ustawy (1 października 1990 r.) istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę. Tym samym, jeżeli OSP chciałaby nabyć przez zasiedzenie nieruchomość będącą własnością Skarbu Państwa lub gminy przed 1 października 1990 r., to musi posiadać nieruchomość jako posiadacz samoistny co najmniej 15 lat przed 1 października 1990 r. i przez co najmniej 15 lat,  a więc co najmniej do 1 października 2005 r.

Możliwe jest nabycie własności nieruchomości także w inny sposób, np. w drodze darowizny. W przypadku, gdy właścicielem jest osoba prywatna sprawa jest prosta. Jeżeli jest wola właściciela obdarowania OSP, to wystarcza sporządzenie umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Jeśli ma to być umowa sprzedaży, to rzecz się ma podobnie.

Jeżeli jednak nieruchomość jest własnością np. gminy, to sprawa jest bardziej skomplikowana. Art. 13 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) przewiduje możliwość darowizny nieruchomości stanowiącej własność gminy. Przepis ten wprowadza dwuetapowe postępowanie, w którym pierwszy etap ma charakter publicznoprawny i polega na wyrażeniu przez radę gminy zgody na darowiznę, a drugi etap, o charakterze cywilnoprawnym, polega na zawarciu umowy darowizny. Z redakcji tego przepisu wynika, że powinien zostać sformułowany cel darowizny, którym ma być „cel publiczny”. Jego szczegółowe określenie następuje w umowie darowizny, co nie znaczy, że rada gminy, podejmując uchwałę o wyrażeniu zgody na darowiznę, jest zwolniona z jego określenia.

Pojęcie „celu publicznego”, jakim posługuje się omawiana ustawa, w tym jej art. 13 ust. 2, nie jest dowolne i przy jego interpretacji nie można się odwoływać do potocznego czy też ogólnego jego znaczenia. Przeciwnie, ustawodawca w art. 6 tej ustawy ustalił katalog celów publicznych w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to katalog konkretny i zamknięty w tym sensie, że jego pkt 10 – „inne cele” – to tylko cele „określone w odrębnych ustawach”. Aby więc mówić o celach publicznych darowizny nieruchomości stanowiącej własność gminy, należy znaleźć cel expressis verbis wyrażony w art. 6 pkt 1-9b, albo cel określony jako publiczny w innej ustawie.

W przypadku odrębnych przepisów określających cele publiczne, należy dla przykładu przytoczyć następujące:

a)  art. 65 ustawy z 3 lipca 2002 r. – prawo lotnicze (Dz. U. z 2002 r. nr 130, poz. 1112),

b)  art. 37 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. nr 45, poz. 435),

c)   ustawę z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80, poz. 717).

Na podstawie tych unormowań należy stwierdzić, że cele związane z ochroną przeciwpożarową nie są celami publicznymi w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stąd też gmina nie może darować nieruchomości na rzecz OSP, by na tej nieruchomości OSP wzniosła remizę, ponieważ pojęcie „cel publiczny”, jakim posługuje się ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym jej art. 13 ust. 2, nie jest dowolne i przy jego interpretacji nie można się odwoływać do jego potocznego znaczenia. Ustawodawca ustalił w art. 6 tej ustawy zamknięty katalog celów publicznych; wymienione w pkt 10 tego artykułu „inne cele” to tylko cele określone w odrębnych ustawach (patrz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie z 10 października 2000 r., II SA/Kr 1010/2000, LexPolonica nr 353552, ONSA 2001/4 poz. 186).

Gdy w grę nie wchodzi darowizna, to możemy rozważać jedynie sprzedaż przez gminę na rzecz OSP własności danej nieruchomości (ewentualnie oddanie takiej nieruchomości w użytkowanie wieczyste). Według art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Ust. 2 i 3 określa przypadki, w których można sprzedać nieruchomość w drodze bezprzetargowej. Jednak żaden z nich nie wchodziłby w grę w razie sprzedaży nieruchomości na rzecz OSP.

Droga bezprzetargowa byłaby możliwa jedynie przy zawieraniu przez gminę z OSP umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Jednakże w takim przypadku rada gminy musiałaby wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów (art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Krzysztof M. Miazga
adwokat